Actualizare editorială: 30 iulie 2026. Parlamentul a adoptat prelungirea perioadei în care anumite persoane fizice pot cumpăra o locuință cu TVA de 9%, de la termenul actual de 31 iulie până la 30 septembrie 2026 inclusiv. Măsura este foarte aproape de forma finală, dar nu este încă aplicabilă: legea trebuie să încheie etapa controlului de constituționalitate, să fie promulgată și să fie publicată în Monitorul Oficial.
Această diferență este esențială. Titlul corect nu este încă „TVA de 9% a fost prelungit și se aplică automat”, ci „Parlamentul a adoptat legea care prelungește termenul”. Până la publicarea actului, cumpărătorii, dezvoltatorii, notarii și băncile trebuie să lucreze cu documentele reale ale fiecărui dosar și să urmărească traseul oficial al legii.
Proiectul, identificat în Senat ca L450/2026, a fost adoptat de Senat la 27 iulie, cu 125 de voturi pentru, un vot contra și nicio abținere. La 29 iulie a fost adoptat și de Camera Deputaților. Potrivit fișei oficiale a procesului legislativ, stadiul de la data redactării este „anunțat în plen pentru exercitarea dreptului de sesizare asupra constituționalității legii”.
Răspunsul scurt: până când se propune păstrarea TVA de 9%?
Pentru persoanele fizice care îndeplinesc toate condițiile, forma adoptată de Senat stabilește perioada dintre intrarea în vigoare a noii legi și 30 septembrie 2026 inclusiv. Cu alte cuvinte, termenul practic este finalul zilei de 30 septembrie, nu 1 octombrie inclusiv.
În spațiul public apar ambele formulări: „până la 30 septembrie” și „până la 1 octombrie”. Pentru cumpărătorii persoane fizice, textul oficial consultat este clar: livrarea locuinței nu poate depăși 30 septembrie 2026, iar actele de transfer eligibile sunt autentificate până la aceeași dată inclusiv. Data de 1 octombrie apare separat în mecanismul de restituire și în regimul destinat anumitor livrări către primării.
Forma adoptată poate fi consultată în documentul oficial publicat de Senat. Articolul de față explică textul pe înțelesul cumpărătorilor, dar nu înlocuiește confirmarea notarului sau consultanța fiscală pentru o tranzacție concretă.
Nu este o facilitate nouă pentru oricine cumpără acum
Prelungirea nu redeschide nelimitat cota de 9% pentru orice cumpărător și pentru orice locuință nouă. Proiectul păstrează caracterul tranzitoriu al facilității și condițiile esențiale deja cunoscute. Beneficiarii trebuie să fi intrat în mecanism înaintea schimbării fiscale din 2025, printr-un act juridic care avea ca obiect plata unui avans.
O persoană care găsește astăzi un apartament și semnează acum pentru prima dată un antecontract nu devine automat eligibilă pentru TVA de 9% doar fiindcă Parlamentul a mutat termenul final. Data actului privind plata în avans rămâne un criteriu central: acesta trebuie să fi fost încheiat până la data de 1 august 2025, conform formulării din textul adoptat.
Scopul legii este să ofere timp suplimentar dosarelor care se aflau deja în regimul tranzitoriu, nu să creeze o campanie generală de cumpărare cu TVA redus până la toamnă. Această delimitare trebuie spusă clar în orice anunț imobiliar și în orice simulare financiară.
Condițiile cumulative pentru TVA de 9%
Potrivit formei adoptate, persoana fizică poate cumpăra, individual sau împreună cu alte persoane fizice, o singură locuință cu TVA de 9% dacă sunt îndeplinite cumulativ următoarele condiții:
- Suprafața utilă este de maximum 120 mp, fără anexele gospodărești.
- Valoarea nu depășește 600.000 lei fără TVA, inclusiv terenul pe care este construită locuința.
- Locuința poate fi locuită ca atare la momentul livrării, în condițiile legale aplicabile la data actului privind plata în avans.
- Livrarea are loc cel târziu la 30 septembrie 2026 inclusiv.
- Cumpărătorul nu a achiziționat o altă locuință cu TVA redus începând cu 1 ianuarie 2023, potrivit Registrului achizițiilor de locuințe cu cota redusă de TVA.
- Actul juridic privind plata în avans a fost încheiat până la data de 1 august 2025.
Toate condițiile trebuie îndeplinite împreună. Un antecontract semnat la timp nu compensează o suprafață mai mare decât plafonul, o valoare peste 600.000 lei fără TVA ori o locuință care nu poate fi locuită la livrare. În același mod, un apartament care respectă plafonul și suprafața nu este eligibil dacă actul privind avansul a fost încheiat prea târziu.
Regula specială a avansului de 20%
Pentru actele juridice privind plata în avans încheiate în perioada 3–31 iulie 2025 inclusiv, forma adoptată păstrează o condiție suplimentară: cumpărătorul trebuie să demonstreze că a achitat integral, până la 31 iulie 2025 inclusiv, un avans de 20% din valoarea locuinței fără TVA.
Această condiție privește o perioadă exactă. Nu trebuie extinsă din presupunere la toate antecontractele mai vechi și nici ignorată pentru actele încheiate în intervalul menționat. Data actului, data plății, suma plătită și baza fără TVA trebuie verificate împreună.
Dovada nu se reduce la afirmația părților. Notarul și consultantul fiscal pot solicita documentele care arată plata: ordine de plată, extrase, chitanțe conforme și prevederile contractului. Dacă avansul a fost fragmentat sau apar diferențe între suma din act și suma plătită, dosarul trebuie analizat înainte de programarea contractului final.
Ce au votat Senatul și Camera Deputaților
Inițiativa a fost înregistrată la Senat la 21 iulie 2026, inițial cu numărul B441, și a primit ulterior numărul L450/2026. A fost cerută și aprobată procedura de urgență. Consiliul Legislativ a dat aviz favorabil, Consiliul Economic și Social a emis aviz negativ, iar Comisia pentru buget a Senatului a depus raport favorabil cu amendamente.
La 27 iulie, Senatul a adoptat proiectul cu 125 de voturi pentru, un vot contra și nicio abținere, rezultat care poate fi verificat în pagina oficială a votului electronic. Susținerea a venit de la senatori din mai multe grupuri parlamentare, nu de la un singur partid.
La 29 iulie, Camera Deputaților a adoptat la rândul său legea. În aceeași zi, actul a fost depus la secretarul general și anunțat în plen pentru exercitarea dreptului de sesizare asupra constituționalității. Așadar, etapa votului parlamentar s-a încheiat, dar etapa intrării în vigoare nu.
De ce legea nu este încă aplicabilă
Adoptarea de către ambele Camere nu este ultimul pas. După vot există perioada în care titularii prevăzuți de Constituție pot sesiza Curtea Constituțională. Dacă nu apare o sesizare care să oprească traseul sau după soluționarea acesteia, legea ajunge la Președintele României pentru promulgare. Apoi trebuie publicată în Monitorul Oficial.
Până la publicare, un cumpărător nu ar trebui să considere că termenul de 30 septembrie produce deja efecte. Un comunicat politic, votul favorabil și chiar forma adoptată nu substituie publicarea legii. Notarul și dezvoltatorul trebuie să aplice regimul legal în vigoare la data faptului generator și să țină cont de eventualul mecanism de restituire prevăzut pentru perioada de tranziție.
Articolul va trebui actualizat imediat după promulgare și publicare, cu numărul legii, data Monitorului Oficial și data exactă a intrării în vigoare. Până atunci, folosim formularea prudentă: Parlamentul a adoptat prelungirea, dar aceasta nu este încă în vigoare.
Ce se întâmplă dacă legea intră în vigoare după 1 august
Parlamentul a introdus un mecanism special tocmai pentru situația în care între 1 august și intrarea în vigoare a noii legi unele persoane sunt obligate să cumpere cu TVA standard. Persoana fizică eligibilă poate solicita restituirea diferenței dintre cota standard și cota de 9% pentru o singură locuință, dacă îndeplinește condițiile prevăzute.
Restituirea ar urma să poată fi solicitată începând cu 1 octombrie 2026. Procedura trebuie aprobată prin ordin al președintelui ANAF, în termen de 30 de zile de la intrarea în vigoare a legii, și publicată în Monitorul Oficial.
Aceasta este o protecție importantă, dar nu înseamnă că diferența de bani este disponibilă imediat. Cumpărătorul poate avea nevoie să achite prețul calculat cu TVA standard și să aștepte procedura de restituire. De aceea, banca, dezvoltatorul și cumpărătorul trebuie să discute scenariul de lichiditate, nu doar eligibilitatea juridică.
Cât reprezintă diferența dintre 9% și 21%
Diferența este de 12 puncte procentuale aplicate valorii fără TVA. Pentru o locuință de 600.000 lei fără TVA, taxa este de 54.000 lei la cota de 9% și de 126.000 lei la cota de 21%. Diferența este de 72.000 lei.
| Valoarea fără TVA | TVA 9% | TVA 21% | Diferența |
|---|---|---|---|
| 300.000 lei | 27.000 lei | 63.000 lei | 36.000 lei |
| 400.000 lei | 36.000 lei | 84.000 lei | 48.000 lei |
| 500.000 lei | 45.000 lei | 105.000 lei | 60.000 lei |
| 600.000 lei | 54.000 lei | 126.000 lei | 72.000 lei |
Exemplele sunt calcule matematice, nu estimări ale sumei pe care o va plăti sau recupera automat fiecare cumpărător. Baza fiscală, avansurile facturate, regularizarea și clauzele de preț trebuie verificate în actele tranzacției.
De ce a fost promovată prelungirea
Regimul tranzitoriu actual expira la 31 iulie 2026 exact într-o perioadă în care sistemele ANCPI au devenit indisponibile în urma atacului cibernetic constatat la 14 iulie. Fără e-Terra și fără fluxurile cadastrale, numeroase documentații, intabulări, extrase pentru autentificare și înscrieri necesare tranzacțiilor nu au putut fi procesate normal.
Cumpărătorii eligibili puteau ajunge să suporte o diferență de până la 72.000 lei nu fiindcă au schimbat locuința ori au depășit voluntar termenul, ci fiindcă infrastructura publică necesară actului final nu era disponibilă. Parlamentul a ales un termen fix, 30 septembrie, și a adăugat mecanismul de restituire pentru intervalul dintre expirarea vechii derogări și intrarea în vigoare a legii.
Pentru situația tehnică actualizată, poate fi consultat articolul UNU Imobiliare ANCPI și e-Terra: sistemele vor reveni, dar nu există încă un termen sigur. Cele două subiecte sunt legate, dar distincte: repornirea ANCPI este o problemă operațională, iar TVA este o problemă legislativă și fiscală.
Termen fix sau 30 de zile după repornirea ANCPI?
În primele zile ale crizei au existat mai multe idei. Una dintre propuneri urmărea acordarea unui interval de 30 de zile după reluarea integrală a sistemelor informatice. O altă abordare propunea o dată fixă, 1 octombrie. Forma adoptată de Senat a ales, pentru persoanele fizice, data de 30 septembrie 2026 inclusiv.
Termenul fix este mai ușor de administrat: notarul, cumpărătorul, dezvoltatorul și ANAF cunosc aceeași dată. Dezavantajul este că nu se adaptează automat unei eventuale prelungiri a blocajului sau unei reveniri lente. Un termen calculat după reluarea integrală ar fi fost mai flexibil, dar ar fi ridicat întrebarea dificilă privind momentul oficial al „reluării integrale la nivel național”.
Articolul nostru anterior despre blocajul ANCPI și termenul TVA de 9% explica riscul existent înaintea votului. Noul proiect răspunde unei părți importante a acelui risc, dar efectul juridic apare numai după intrarea în vigoare.
Ce trebuie să facă acum cumpărătorii eligibili
- Nu abandona pregătirea dosarului. Prelungirea nu justifică amânarea actelor care pot fi obținute acum.
- Cere notarului verificarea eligibilității. Data antecontractului, avansul, plafonul, suprafața și istoricul achizițiilor cu TVA redus trebuie analizate împreună.
- Cere dezvoltatorului două calcule. Un scenariu cu TVA de 9% și unul cu TVA standard, inclusiv efectul asupra facturilor de avans.
- Discută cu banca despre diferența temporară. Dacă legea intră după 1 august, restituirea ulterioară nu rezolvă automat necesarul de bani din ziua semnării.
- Păstrează toate dovezile. Antecontract, facturi, ordine de plată, extrase, programări și documentele care arată pregătirea tranzacției.
- Urmărește Monitorul Oficial. Intrarea în vigoare, nu zvonul ori declarația politică, determină aplicarea legii.
Pentru verificarea clauzelor poți solicita consultanță juridică imobiliară și poți discuta cu Adrian Buruiană, fondator UNU Imobiliare și jurist. Pentru finanțare sunt disponibile informații despre brokerajul de credite și creditele imobiliare.
Ce trebuie să clarifice dezvoltatorul
Dezvoltatorul trebuie să spună în scris dacă prețul din antecontract este exprimat fără TVA, cu TVA inclus ori printr-o formulă care se actualizează în funcție de cota legală la livrare. Trebuie explicată și regularizarea avansurilor facturate anterior.
De asemenea, cumpărătorul are nevoie de stadiul real al recepției, apartamentării, intabulării și deschiderii cărții funciare individuale. O prelungire fiscală nu transformă automat o locuință nefinalizată într-una locuibilă și nu rezolvă documentația cadastrală absentă.
Dacă tranzacția ar urma să fie semnată în perioada de tranziție, părțile trebuie să stabilească cine avansează diferența de TVA și cum va fi tratată eventuala restituire. Răspunsul nu trebuie lăsat pentru masa notarului.
Cum influențează prelungirea contractul și creditul ipotecar
Cota de TVA schimbă suma finală de plată, dar nu modifică automat valoarea creditului aprobat. Dacă banca a analizat dosarul pornind de la un preț cu TVA de 9%, iar la data semnării trebuie achitat temporar TVA de 21%, cumpărătorul poate avea nevoie de fonduri proprii suplimentare. Diferența nu trebuie presupusă ca fiind finanțată fără o confirmare scrisă din partea băncii.
Este recomandată actualizarea devizului complet al tranzacției: prețul fără TVA, TVA-ul efectiv datorat la semnare, avansul deja achitat, soldul către dezvoltator, creditul disponibil, taxele notariale și rezerva de numerar. O eventuală restituire ulterioară nu elimină necesitatea de a avea banii la momentul transferului dacă legea nu a intrat încă în vigoare.
Antecontractul trebuie citit împreună cu actele adiționale și facturile de avans. Sunt importante clauzele care stabilesc dacă prețul este fix, dacă include TVA, dacă se actualizează când se schimbă legislația și cine suportă diferența. Contează și termenul-limită pentru contractul final, condițiile de prelungire, penalitățile și situațiile în care cumpărătorul ori vânzătorul poate cere încetarea contractului.
Dacă este necesară amânarea semnării, aceasta trebuie negociată și consemnată, nu presupusă. Un comunicat public sau un vot parlamentar nu modifică de la sine termenul prevăzut în antecontract. La fel, blocajul unei instituții nu șterge automat obligațiile asumate între părți; efectul concret depinde de contract și de normele aplicabile.
Pentru cumpărătorii cu finanțare bancară trebuie reverificate valabilitatea aprobării financiare, perioada de valabilitate a raportului de evaluare și timpul necesar pentru tragerea creditului. Dacă actele cadastrale apar foarte aproape de 30 septembrie, simpla existență a documentelor nu garantează că banca și notarul pot finaliza toate verificările în aceeași zi.
Practic, dosarul trebuie gestionat pe două scenarii. În primul, legea intră în vigoare înaintea contractului și sunt verificate toate condițiile pentru cota de 9%. În al doilea, contractul se semnează cu cota standard, iar cumpărătorul păstrează documentele necesare unei posibile cereri de restituire. Alegerea între scenarii trebuie făcută după publicarea legii și după consultarea dezvoltatorului, notarului, băncii și, când este cazul, a unui specialist fiscal.
Rolul notarului și al Registrului pentru TVA redus
Forma adoptată menține obligația notarului de a verifica dacă persoana îndeplinește condiția achiziției unei singure locuințe cu cotă redusă, prin consultarea Registrului achizițiilor de locuințe cu cota redusă de TVA.
Notarul completează registrul la autentificarea transferului și înscrie în act cota de TVA aplicată. Dacă verificarea arată că nu este îndeplinită condiția, actul poate fi autentificat numai dacă livrarea se face cu cota standard, în măsura în care celelalte condiții juridice sunt îndeplinite.
Acesta este încă un motiv pentru care expresia „am antecontract, deci am sigur 9%” este incompletă. Antecontractul este una dintre piesele dosarului. Eligibilitatea finală se verifică în raport cu toate condițiile și cu situația înregistrată.
Restituirea diferenței: ce știm și ce nu știm
Știm că textul adoptat creează dreptul de a solicita restituirea diferenței dintre cota standard și 9% pentru o singură locuință eligibilă cumpărată între 1 august și intrarea în vigoare a legii. Știm că solicitările ar urma să înceapă de la 1 octombrie și că procedura trebuie aprobată prin ordin ANAF.
Nu știm încă formularul, lista finală de documente, canalul de depunere și durata practică a rambursării. Aceste detalii vor exista numai după publicarea ordinului. Nu este prudent să promitem cumpărătorului o dată de încasare.
Dacă o persoană a cumpărat mai multe locuințe cu TVA standard în intervalul tranzitoriu și acestea ar îndeplini condițiile, textul prevede restituirea pentru locuința al cărei fapt generator de TVA a intervenit primul. Regula întărește ideea că facilitatea privește o singură locuință.
Poate apărea o sesizare la Curtea Constituțională?
Fișa legislativă arată că legea a fost anunțată pentru exercitarea dreptului de sesizare asupra constituționalității. Aceasta este o etapă obișnuită a procedurii, nu dovada că o sesizare a fost deja depusă.
Nu vom specula cine ar putea contesta legea și nici rezultatul unei eventuale sesizări. Dacă apare o contestație, calendarul promulgării se poate schimba. Dacă nu apare, actul poate continua spre promulgare. Informația relevantă pentru cumpărător rămâne publicarea în Monitorul Oficial.
Au existat în dezbatere argumente privind impactul bugetar și angajamentele fiscale ale României. Consiliul Economic și Social a emis aviz negativ, iar Consiliul Legislativ aviz favorabil. Avizele fac parte din traseul proiectului, dar Parlamentul a decis adoptarea.
Oferte și tranzacții: ce se poate comunica responsabil
Agențiile și dezvoltatorii nu ar trebui să promoveze orice locuință nouă cu mesajul „TVA 9% până în septembrie”. Formula corectă este: TVA de 9% poate fi aplicabilă persoanelor și tranzacțiilor care îndeplinesc cumulativ condițiile legii, după intrarea ei în vigoare.
La documentarea din 30 iulie erau accesibile oferta pentru apartamentul cu o cameră din Canta, casa cu patru camere din Valea Lupului și apartamentul cu două camere din CUG. Aceste exemple nu reprezintă o confirmare că fiecare ofertă sau cumpărător este eligibil pentru TVA de 9%.
Ofertele, prețurile și disponibilitatea reflectă momentul documentării și se pot modifica. Statutul fiscal, vânzătorul, prețul fără TVA, data actelor și situația cadastrală se verifică individual înainte de orice rezervare.
Resurse pentru cumpărătorii din Iași
Cumpărătorii pot consulta portofoliul de apartamente, secțiunea cu apartamente de vânzare în Iași, apartamente noi, case de vânzare și proiecte rezidențiale. Filtrarea ofertei trebuie urmată de verificarea documentelor și a costului total.
Pentru pregătirea dosarului sunt utile ghidul despre actele necesare la cumpărare, calculatorul taxelor notariale, pagina despre serviciile imobiliare, avantajele colaborării, prezentarea agenției și echipa UNU Imobiliare.
Pentru comparații locale pot fi analizate ofertele din Păcurari, Copou, Tătărași, Nicolina, Podu Roș, Centru Civic, Valea Lupului, CUG, Canta și Moara de Vânt.
Pentru context editorial suplimentar despre evoluția pieței poate fi urmărit și Ziarul de Apartamente. Pentru stadiul legii, sursele decisive rămân însă Parlamentul, Președinția și Monitorul Oficial.
Cronologia prelungirii TVA de 9%
21 iulie: inițiativa este înregistrată la Senat pentru dezbatere cu numărul B441 și este solicitată procedura de urgență.
24 iulie: proiectul primește numărul L450/2026. Procedura de urgență este aprobată. Sunt primite opinia Consiliului Fiscal, avizul negativ al Consiliului Economic și Social și avizul favorabil al Consiliului Legislativ.
27 iulie: Comisia pentru buget depune raport favorabil cu amendamente, iar Senatul adoptă proiectul cu 125 de voturi pentru și un vot contra.
29 iulie: Camera Deputaților adoptă legea. Actul este depus și anunțat pentru exercitarea dreptului de sesizare asupra constituționalității.
30 iulie: la data redactării, proiectul este adoptat de Parlament, dar nu este încă indicat ca promulgat și publicat în Monitorul Oficial. Cumpărătorii trebuie să urmărească următoarele actualizări oficiale.
Concluzie: o protecție votată, dar încă neintrată în vigoare
Parlamentul a răspuns blocajului ANCPI printr-o soluție concretă: prelungirea până la 30 septembrie 2026 inclusiv a perioadei în care cumpărătorii deja intrați în regimul tranzitoriu pot finaliza o singură achiziție cu TVA de 9%, dacă respectă toate condițiile.
Legea include și o plasă de siguranță pentru cei care ar cumpăra cu TVA standard între 1 august și intrarea ei în vigoare: posibilitatea de a cere restituirea diferenței, după procedura care va fi stabilită de ANAF.
Este o veste importantă, dar nu o invitație la relaxarea dosarului. Termenul suplimentar este limitat, condițiile sunt cumulative, iar sistemele cadastrale trebuie să permită efectiv finalizarea. Cumpărătorii trebuie să pregătească actele, să verifice eligibilitatea și să trateze separat problema finanțării temporare.
Formularea responsabilă la 30 iulie este aceasta: prelungirea a fost adoptată de Parlament, dar devine aplicabilă numai după încheierea traseului constituțional, promulgare și publicarea în Monitorul Oficial. UNU Imobiliare va actualiza articolul imediat ce apare numărul legii și data intrării în vigoare.