Sulta înscrisă în Cartea Funciară – Ce înseamnă, când apare și cum poate fi radiată?
Dacă ai solicitat un extras de Carte Funciară pentru un apartament, o casă sau un teren și ai observat mențiunea „sultă” înscrisă în favoarea unei persoane, este normal să îți pui întrebări. Pentru mulți proprietari și cumpărători, această înscriere poate părea complicată, însă în realitate ea are rolul de a proteja drepturile unei persoane care trebuie să încaseze o sumă de bani în urma unui partaj sau a altei operațiuni juridice.
În acest articol explicăm ce reprezintă sulta, în ce situații apare în Cartea Funciară, dacă afectează o tranzacție imobiliară și care sunt modalitățile prin care poate fi radiată.
Ce este sulta?
Sulta reprezintă o sumă de bani pe care o persoană este obligată să o plătească unei alte persoane pentru egalizarea valorii bunurilor împărțite între acestea.
În practică, sulta apare atunci când unul dintre coproprietari primește un bun cu o valoare mai mare decât partea care i s-ar fi cuvenit. Pentru echilibrarea valorilor, acesta trebuie să achite o diferență de bani celeilalte persoane.
Sulta este întâlnită frecvent în următoarele situații:
- partaj după divorț;
- partaj succesoral după moștenire;
- ieșirea din indiviziune;
- împărțirea bunurilor între coproprietari;
- tranzacții privind terenuri sau construcții deținute în comun.
De exemplu, doi frați moștenesc un apartament. Dacă unul dintre ei dorește să păstreze întreaga locuință, iar celălalt renunță la dreptul său de proprietate, primul poate fi obligat să plătească o sultă pentru a compensa valoarea cotei cedate.
De ce este înscrisă sulta în Cartea Funciară?
În multe cazuri, hotărârea judecătorească sau actul notarial prevede înscrierea sultei în Cartea Funciară pentru a garanta plata acesteia.
Această înscriere are rolul de a proteja persoana care trebuie să încaseze suma și de a informa orice viitor cumpărător că asupra imobilului există o obligație juridică ce trebuie analizată.
Prin urmare, înscrierea nu înseamnă că proprietarul nu poate dispune de imobil, însă reprezintă un aspect care trebuie verificat înainte de orice tranzacție.
Cum verifici dacă există o sultă?
Cea mai simplă metodă este solicitarea unui extras de Carte Funciară pentru informare.
În acest document sunt evidențiate toate drepturile și sarcinile înscrise asupra proprietății, inclusiv:
- ipoteci;
- privilegii;
- servituți;
- sechestre;
- interdicții;
- drepturi de uz;
- sulta, dacă aceasta a fost înscrisă.
Verificarea Cărții Funciare este recomandată înainte de cumpărarea oricărui imobil.
Poți vinde un imobil dacă există o sultă?
În multe situații, da, însă existența sultei trebuie analizată cu atenție.
Notarul public, banca finanțatoare și cumpărătorul vor verifica situația juridică a proprietății înainte de semnarea contractului.
Dacă obligația nu este stinsă sau dacă înscrierea nu este clarificată, tranzacția poate fi amânată până la rezolvarea situației.
Din acest motiv, este recomandat ca proprietarul să rezolve problema înainte de publicarea ofertei de vânzare.
Cum poate fi radiată sulta din Cartea Funciară?
Radierea se realizează numai în baza unor documente care dovedesc stingerea obligației.
1. Plata integrală a sultei
Este cea mai întâlnită situație.
După achitarea integrală a sumei, creditorul poate semna o declarație autentică prin care confirmă încasarea banilor și solicită radierea dreptului înscris în Cartea Funciară.
2. Act autentic notarial
Părțile pot încheia la notar un act prin care confirmă că obligația a fost stinsă și își exprimă acordul pentru radierea înscrierii.
Acest document este depus ulterior la OCPI împreună cu cererea de radiere.
3. Hotărâre judecătorească definitivă
Dacă există un litigiu privind plata sultei sau dacă persoana îndreptățită refuză nejustificat să își dea acordul pentru radiere, instanța poate dispune radierea printr-o hotărâre definitivă.
Aceasta va constitui temeiul juridic pentru actualizarea Cărții Funciare.
4. Alte documente prevăzute de lege
În funcție de modul în care a fost constituit dreptul, OCPI poate solicita și alte documente justificative care să dovedească încetarea obligației.
Cine efectuează radierea?
Radierea nu se face automat.
Aceasta este realizată de Oficiul de Cadastru și Publicitate Imobiliară (OCPI), în baza unei cereri și a documentelor prevăzute de lege.
După admiterea cererii, înscrierea privind sulta este radiată din Cartea Funciară, iar extrasul actualizat nu va mai conține această mențiune.
De ce este recomandată verificarea juridică înainte de vânzare?
Mulți proprietari descoperă existența unei sulte abia în momentul în care au găsit un cumpărător și se pregătesc să ajungă la notar.
Acest lucru poate întârzia semnificativ tranzacția și poate crea neîncredere din partea cumpărătorului.
O verificare juridică efectuată din timp permite identificarea eventualelor probleme și rezolvarea acestora înainte ca proprietatea să fie scoasă la vânzare.
Cum te poate ajuta UNU Imobiliare?
În cadrul UNU Imobiliare, oferim nu doar servicii de intermediere imobiliară, ci și consultanță juridică pentru tranzacții imobiliare. Echipa noastră poate verifica documentele unei proprietăți, analiza extrasul de Carte Funciară, identifica eventualele sarcini înscrise și îndruma proprietarii sau cumpărătorii către soluțiile potrivite pentru fiecare situație.
Dacă în Cartea Funciară apare o sultă, o ipotecă sau o altă înscriere care ridică semne de întrebare, este recomandat să consulți un specialist înainte de semnarea oricărui document. O analiză juridică realizată la timp poate preveni blocarea tranzacției și îți oferă siguranța că investiția sau vânzarea se desfășoară în cele mai bune condiții.