Impozit la vânzarea unui apartament în 2026: cine plătește, cât costă și ce reține notarul

Răspuns rapid, actualizat la 22 septembrie 2026: la vânzarea unui apartament din patrimoniul personal, impozitul este datorat, de regulă, de vânzător. Cota este de 3% dacă imobilul a fost deținut o perioadă de până la trei ani inclusiv și de 1% dacă a fost deținut mai mult de trei ani. Impozitul nu se calculează la profitul obținut, ci la baza stabilită potrivit Codului fiscal. Notarul îl calculează și îl încasează înainte de autentificarea contractului.

Aceasta este explicația simplă, dar suma finală poate depinde de data juridică a dobândirii, cota fiecărui proprietar, valoarea declarată, valoarea minimă din studiul de piață notarial și tipul actului. De aceea, o estimare făcută acasă este utilă pentru buget, însă devizul final trebuie solicitat biroului notarial care instrumentează tranzacția.

Ghidul se referă la persoanele fizice care vând proprietăți din patrimoniul personal. Nu tratează exhaustiv vânzările realizate de societăți, activitatea economică repetată, TVA-ul dezvoltatorilor, terenurile agricole cu regim special sau toate excepțiile fiscale posibile. Pentru un dosar atipic, cere opinia notarului și, dacă este necesar, a unui consultant fiscal.

Cine plătește impozitul la vânzarea apartamentului

Normele de aplicare a Codului fiscal definesc contribuabilul ca persoana fizică din patrimoniul căreia se transferă dreptul. Într-un contract obișnuit de vânzare-cumpărare, aceasta este persoana care vinde apartamentul. Regula este explicată în Hotărârea Guvernului nr. 1.336/2023, care a actualizat normele metodologice aplicabile articolului 111.

Expresia „cine plătește la notar” poate crea confuzie deoarece, în ziua semnării, prin biroul notarial circulă mai multe sume. Vânzătorul are impozitul pe transfer. Cumpărătorul suportă frecvent onorariul pentru autentificare și tariful de înscriere în cartea funciară, dar distribuirea costurilor trebuie confirmată prin proiectul actului și devizul biroului. Comisionul agenției, costurile creditului și eventualele servicii cadastrale sunt categorii separate.

Dacă vrei să vinzi, începe cu o evaluare imobiliară în Iași și cu verificarea actelor, nu cu suma netă pe care speri să o primești. Pagina Contact UNU Imobiliare permite transmiterea datelor proprietății, iar ghidul Cum să vinzi un apartament în Iași explică etapele comerciale.

Cotele valabile în 2026: 3% sau 1%

Regimul actual a fost introdus prin Ordonanța Guvernului nr. 16/2022, cu aplicare de la 1 ianuarie 2023. Pentru construcții și terenurile aferente, precum și pentru terenuri fără construcții, cotele sunt:

• 3% din baza de calcul pentru imobile deținute până la trei ani inclusiv;
• 1% din baza de calcul pentru imobile deținute mai mult de trei ani.

Cuvântul „inclusiv” contează. Dacă perioada de deținere este exact trei ani, situația rămâne în categoria de 3%. Cota de 1% se aplică după depășirea pragului. Nu alege singur data după momentul mutării, data plății sau data înregistrării fiscale locale. Notarul citește titlul de proprietate și aplică regulile legale pentru stabilirea datei dobândirii.

Pentru construcțiile noi, donații, moșteniri, retrocedări, hotărâri judecătorești sau imobile construite în etape, stabilirea perioadei poate necesita reguli speciale. Normele metodologice ale Codului fiscal precizează repere diferite, inclusiv data procesului-verbal de recepție la terminarea lucrărilor în anumite situații. Nu aproxima termenul când diferența dintre cote este importantă.

Impozitul nu se mai calculează după vechiul plafon de 450.000 lei

Numeroase articole vechi încă apar în rezultatele Google și spun că din preț se scade o sumă neimpozabilă de 450.000 lei, iar 3% se aplică doar diferenței. Aceasta a fost o regulă anterioară. Pentru vânzările obișnuite realizate în 2026, regimul introdus de la 1 ianuarie 2023 folosește cotele de 3% și 1% aplicate valorii relevante pentru tranzacție, fără acea deducere generală.

Această schimbare explică de ce simulările găsite în materiale mai vechi pot fi mult sub suma comunicată de notar. Verifică data sursei și forma legală pe care o citează. Un calculator online neactualizat poate folosi formula din 2017–2022 și poate genera o estimare greșită, chiar dacă arată profesionist.

Calculatorul UNU Imobiliare pentru estimarea taxelor notariale este util pentru orientare, dar devizul biroului notarial rămâne documentul de lucru. Nu confunda nici calculatorul pentru cumpărător cu impozitul datorat de vânzător.

La ce valoare se aplică procentul

În scenariul simplu, procentul se aplică valorii tranzacției exprimate în lei. Dacă prețul este negociat în euro, actul și notarul folosesc regulile de conversie aplicabile datei și contractului. Nu fixa o estimare în lei folosind un curs ales cu luni înainte; cere biroului notarial simularea aproape de semnare.

Există însă o verificare importantă. Normele actualizate prevăd că, dacă valoarea declarată de părți este inferioară valorii minime stabilite prin studiul de piață realizat pentru camera notarilor publici, calculul fiscal se raportează la valoarea din studiu. Uniunea Națională a Notarilor Publici din România publică studiile de piață pentru 2026, inclusiv documentele aferente Camerei Notarilor Publici Iași.

Studiul de piață nu este o ofertă de cumpărare și nu stabilește automat prețul comercial corect al fiecărui apartament. El are un rol tehnic în procedurile notariale și fiscale. Pentru prețul de listare, compară proprietăți efectiv concurente, starea, suprafața, etajul și microzona. Pentru baza fiscală, întreabă notarul.

Exemple simple de calcul al impozitului

Exemplele de mai jos folosesc valori rotunde și presupun că prețul declarat nu este sub valoarea minimă relevantă din studiul de piață. Ele nu includ onorariul notarial, TVA-ul aferent serviciului notarial, tariful ANCPI, creditul, comisionul agenției sau alte operațiuni.

Exemplul 1: apartament de 400.000 lei, deținut doi ani

Imobilul este deținut cel mult trei ani, deci cota este 3%. Calcul orientativ: 400.000 × 3% = 12.000 lei. Aceasta este suma fiscală estimată pentru vânzător în ipoteza simplificată.

Exemplul 2: apartament de 400.000 lei, deținut cinci ani

Perioada este mai mare de trei ani, deci cota este 1%. Calcul orientativ: 400.000 × 1% = 4.000 lei. Diferența față de primul exemplu este 8.000 lei, motiv pentru care data exactă a dobândirii trebuie verificată.

Exemplul 3: apartament de 700.000 lei

Dacă a fost deținut până la trei ani inclusiv, estimarea este 21.000 lei. Dacă a fost deținut mai mult de trei ani, estimarea este 7.000 lei. Prețul de achiziție plătit anterior, renovările și creditul rămas nu se scad din această bază în formula obișnuită a articolului 111.

Exemplul 4: doi coproprietari în cote egale

La o valoare de 500.000 lei, fiecare cotă de 50% corespunde unei baze de 250.000 lei. Impozitul se calculează pentru fiecare contribuabil și cota sa. Dacă ambii se află în aceeași categorie de deținere, totalul matematic este echivalent cu aplicarea aceleiași cote întregii valori; dacă situațiile juridice diferă, notarul le analizează separat.

Ce face efectiv notarul cu impozitul

Notarul nu stabilește arbitrar cota. El analizează actul de dobândire, perioada de deținere, valoarea contractului, studiul de piață și cotele proprietarilor. Apoi calculează și încasează impozitul înainte de autentificare. Materialul oficial ANAF despre transferul proprietăților imobiliare explică mecanismul de stabilire, declarare și plată.

După încasare, notarul declară și virează suma la buget potrivit termenelor fiscale. Pentru vânzător, important este că obligația se rezolvă în fluxul autentificării, nu prin introducerea ulterioară a sumei în declarația unică pentru o vânzare notarială obișnuită. Păstrează contractul, încheierea și documentele de plată primite.

Dacă transferul are loc printr-o procedură diferită de cea notarială, pot interveni organul fiscal, declarații și termene distincte. Acest ghid nu trebuie aplicat mecanic hotărârilor judecătorești, executărilor, partajelor sau operațiunilor complexe.

Impozitul vânzătorului nu este același cu onorariul notarului

Impozitul pe transfer merge la bugetul de stat. Onorariul notarial reprezintă remunerația pentru serviciul de autentificare și se calculează după normele privind tarifele minimale. Normele aprobate prin Ordinul nr. 177/C/2024 prevăd tranșe valorice pentru actele translative privind imobilele. La onorariu se pot adăuga TVA și costurile altor operațiuni.

Tariful ANCPI pentru intabularea dreptului cumpărătorului este o a treia categorie. Extrasul pentru autentificare, verificările, eventualele radieri de ipotecă și înscrierea unei ipoteci noi pot produce alte costuri. Dacă apartamentul este cumpărat prin credit, apar evaluarea, asigurările și operațiunile privind garanția.

O prezentare mai largă a pieței se găsește în analiza prețurilor apartamentelor din Iași în 2026. Pentru perspectiva cumpărătorului poate fi consultat și Ghidul cumpărătorului publicat de Ziarul de Apartamente, care separă prețul de taxele notariale și costurile finanțării.

Cine suportă celelalte costuri ale tranzacției

În practică, vânzătorul bugetează impozitul pe transfer, documentele pe care trebuie să le procure, eventualele operațiuni de actualizare cadastrală și comisionul convenit cu agentul. Cumpărătorul bugetează frecvent autentificarea, intabularea dreptului său, creditul, evaluarea și asigurările. Totuși, nu transforma practica într-o regulă contractuală absolută: proiectul actului și înțelegerea părților stabilesc distribuția costurilor care pot fi negociate.

Pentru actele vânzătorului, vezi checklistul actelor necesare la vânzare. Dacă releveul nu corespunde apartamentului, pagina de cadastru și intabulare poate orienta următorii pași. Pentru certificatul obligatoriu folosește informațiile despre certificatul energetic.

Un calcul corect pornește de la prețul brut și ajunge la suma netă a vânzătorului. Scade impozitul estimat, comisionul agreat, actele, eventualul sold al creditului și costurile remedierilor. Soldul unui credit nu reduce baza impozitului pe transfer, chiar dacă reduce banii care rămân efectiv vânzătorului.

Cum se stabilește perioada de deținere

Regula generală pornește de la data dobândirii dreptului de proprietate și calculează termenul în condițiile dreptului comun. Pentru un apartament cumpărat, reperul este de regulă actul de dobândire. Pentru construcții noi realizate de proprietar, normele indică în anumite situații procesul-verbal de recepție la terminarea lucrărilor. Pentru retrocedări și alte titluri există repere specifice.

Nu folosi data intabulării automat dacă actul și legea indică alt reper. Nu folosi nici data mutării, data primei facturi sau momentul în care ai terminat renovarea. Trimite notarului actul înainte să promiți cumpărătorului o sumă netă și cere confirmarea cotei.

Dacă ești aproape de pragul de trei ani, o singură zi poate schimba categoria fiscală. Decizia de a amâna sau nu contractul trebuie corelată cu antecontractul, creditul cumpărătorului și riscul pierderii tranzacției. O economie fiscală nu justifică încălcarea unui termen contractual.

Ce se întâmplă când sunt mai mulți proprietari

La coproprietate, impozitul se calculează pe fiecare beneficiar de venit, raportat la cota deținută. Dacă sunt doi soți, doi moștenitori sau mai mulți coproprietari, notarul identifică titularii și cotele din acte și cartea funciară. Dacă acestea nu sunt precizate, normele de raportare pot prezuma cote egale.

Nu presupune că un singur coproprietar poate suporta fiscal întreaga vânzare doar pentru că el negociază sau primește banii într-un cont. Toți titularii care trebuie să consimtă trebuie identificați, iar plata prețului și a impozitului trebuie descrisă coerent. Procura rezolvă reprezentarea în limitele ei, nu schimbă automat calitatea de contribuabil.

Situațiile cu uzufruct, nudă proprietate, partaj, succesiune nefinalizată ori cote dobândite la date diferite necesită o simulare individuală. Serviciul de consultanță juridică imobiliară poate ajuta la organizarea dosarului, dar calculul fiscal final este al notarului sau al organului competent.

Donația și moștenirea au reguli diferite

Codul fiscal prevede că nu se datorează acest impozit la dobândirea prin donație între rude și afini până la gradul al treilea inclusiv și între soți. Aceasta nu înseamnă că donația este gratuită în sensul tuturor costurilor: există onorariu, operațiuni de carte funciară și acte. Nici nu este legal ca părțile să numească donație o vânzare ascunsă.

La moștenire, regula specială este legată de termenul de doi ani de la deces. Dacă succesiunea este dezbătută și finalizată în acest interval, nu se datorează impozitul prevăzut pentru transmisiunea succesorală. După termen, legea prevede 1% pentru proprietățile imobiliare din masa succesorală. Această sumă nu trebuie confundată cu impozitul unei vânzări ulterioare a apartamentului de către moștenitori.

Dacă vinzi un apartament moștenit, notarul va determina data relevantă și cota pentru vânzare pe baza certificatului de moștenitor și a normelor aplicabile. Nu transfera automat regula celor doi ani din succesiune asupra cotei de vânzare; sunt momente fiscale diferite.

Apartament vândut cu ipotecă: impozitul nu dispare

O ipotecă nu face automat imposibilă vânzarea, dar creditorul, notarul și părțile trebuie să coordoneze plata soldului și radierea sarcinii. Din preț poate fi virată o sumă direct băncii, iar restul ajunge vânzătorului după mecanismul convenit. Impozitul pe transfer se calculează însă după baza fiscală, nu după banii rămași după stingerea creditului.

Înainte să publici oferta, cere băncii documentele și soldul estimativ, apoi consultă ghidul actelor necesare la cumpărare. Dacă și cumpărătorul folosește finanțare, termenele celor două bănci trebuie corelate. Pagina brokerului de credite poate ajuta la organizarea finanțării cumpărătorului.

TVA-ul nu este impozitul de 1% sau 3%

Articolul 111 privește transferurile din patrimoniul personal al persoanei fizice. TVA-ul este o taxă diferită. La un apartament nou vândut de un dezvoltator, prețul poate include TVA potrivit regimului aplicabil. La o persoană fizică ce desfășoară tranzacții repetate cu caracter economic poate apărea o analiză fiscală distinctă.

Nu adăuga automat TVA la prețul unui apartament vechi vândut ocazional de proprietarul persoană fizică și nu presupune că orice persoană fizică este în afara sferei TVA indiferent de activitate. Dacă există mai multe achiziții, construcții și revânzări, cere consultanță fiscală înainte de ofertare.

Pentru locuințele noi și proiectele rezidențiale, consultă apartamentele noi din Iași și proiectele rezidențiale. Oferta trebuie să spună clar dacă prețul include TVA, parcarea și anexele.

Cum pregătești vânzarea fără surprize la notar

1. Identifică actul prin care ai dobândit apartamentul și data relevantă.
2. Verifică proprietarii și cotele înscrise în cartea funciară.
3. Stabilește prețul realist prin evaluare și comparabile actuale.
4. Trimite notarului actele și cere o simulare scrisă a costurilor.
5. Separă impozitul, onorariul, ANCPI, creditul și comisionul.
6. Calculează suma netă care îți rămâne după toate obligațiile.
7. Nu promite un termen de predare înainte să verifici actele.
8. Consemnează în antecontract cine plătește costurile negociabile.
9. Actualizează simularea dacă se schimbă prețul sau data semnării.
10. Păstrează contractul și dovezile plăților după tranzacție.

Poți continua cu ghidul pentru vânzarea unui apartament în Iași, ghidul evaluării unui apartament și explicațiile despre antecontractul expirat.

Trei oferte active pentru a înțelege diferența dintre preț și costurile tranzacției

Exemplele următoare erau active la 22 septembrie 2026. Ele arată prețuri de ofertă și caracteristici publicate, nu baza fiscală finală și nu suma netă a vânzătorului. Disponibilitatea, prețul și condițiile se pot modifica, iar calculul impozitului depinde de dosarul proprietarului.

1. Tătărași–Lidl: apartament cu două camere, 67 mp, bloc nou intabulat.
2. Silk District: două camere, bloc intabulat, mobilat și utilat.
3. Vișani–Bucium: apartament nou cu trei camere, 60 mp, intabulat și mobilat.

La orice ofertă, prețul afișat nu răspunde singur la întrebarea „cât îi rămâne vânzătorului?”. Acesta trebuie corelat cu perioada de deținere, creditul, comisionul și actele. Cumpărătorul își construiește separat bugetul pentru autentificare, intabulare și finanțare.

Pentru comparații, folosește catalogul de apartamente de vânzare în Iași, precum și paginile pentru apartamente în Tătărași, apartamente în Bucium, apartamente în Păcurari, apartamente în Copou și apartamente în Nicolina.

Cum ajută UNU Imobiliare proprietarul

UNU Imobiliare poate analiza poziționarea comercială, pregăti prezentarea, organiza vizionările și centraliza documentele solicitate pentru tranzacție. Agenția nu înlocuiește notarul în calculul fiscal și nu trebuie să promită o taxă exactă fără actele proprietarului.

Pentru o solicitare generală poate fi contactată Persida Dumitraș, consultant UNU Imobiliare. În funcție de cartier, proprietatea poate fi direcționată agentului dedicat zonei. Lista actuală este disponibilă în pagina Echipa UNU Imobiliare.

Pentru case și terenuri există cataloage separate: case de vânzare în Iași, terenuri de vânzare în Iași și spații comerciale. Cotele generale pot fi similare pentru patrimoniul personal, dar actele, studiul de piață și regimurile speciale ale terenului trebuie analizate separat.

Greșeli frecvente când proprietarul estimează impozitul

• Folosește formula veche cu plafonul neimpozabil de 450.000 lei.
• Aplică procentul numai profitului obținut.
• Consideră că exact trei ani înseamnă automat cota de 1%.
• Ignoră valoarea minimă din studiul de piață.
• Scade soldul creditului din baza de impozitare.
• Adună impozitul, onorariul și tariful ANCPI sub denumirea generică „taxa notarului”.
• Calculează în euro fără cursul relevant pentru act.
• Nu separă cotele coproprietarilor.
• Aplică regulile persoanei fizice unei societăți.
• Stabilește suma netă înainte să trimită documentele notarului.

Aceste erori pot afecta negocierea. Dacă proprietarul promite că acceptă o anumită sumă netă, apoi descoperă un impozit mai mare, poate încerca să schimbe prețul în ultimul moment. Soluția este simularea timpurie și o marjă pentru documente sau operațiuni neprevăzute.

Când trebuie cerută simularea de la notar

Momentul potrivit este înainte de semnarea antecontractului, nu în dimineața contractului final. Proprietarul ar trebui să trimită biroului notarial o copie lizibilă a actului de dobândire, documentația cadastrală, încheierea de intabulare, datele coproprietarilor și prețul discutat. Pe baza lor, notarul poate identifica perioada de deținere și poate semnala dacă sunt necesare documente suplimentare.

O simulare timpurie permite proprietarului să negocieze în cunoștință de cauză. Dacă are de achitat un sold bancar, impozitul și un comision, va ști ce preț minim îi permite să închidă toate obligațiile. Cumpărătorul poate primi, la rândul său, o estimare separată pentru autentificare, intabulare și ipotecă. Astfel, fiecare parte vede propriul buget și nu atribuie automat toate sumele „notarului”.

Devizul trebuie refăcut dacă prețul se modifică, dacă semnarea trece după pragul de trei ani, dacă se schimbă structura actului sau dacă apare un nou document de proprietate. Pentru tranzacțiile în euro, actualizează și echivalentul în lei. O simulare veche este o fotografie a situației de atunci, nu o garanție pentru orice dată ulterioară.

Ce trebuie scris în antecontract despre taxe și suma netă

Antecontractul trebuie să arate prețul total, avansul, soldul, moneda sau mecanismul de conversie, termenul final și conturile de plată. Dacă vânzătorul are o ipotecă, documentul trebuie corelat cu suma care va merge creditorului și cu condițiile radierii. Impozitul pe transfer nu se scade informal dintr-o tranșă fără ca circuitul banilor să fie înțeles de părți și acceptat de notar.

Este util să se precizeze cine suportă onorariul autentificării, tariful de intabulare, costul extraselor, eventualele procuri, actualizările cadastrale și comisioanele bancare. Clauza nu trebuie să schimbe printr-o formulare comercială persoana desemnată de lege drept contribuabil. Rolul ei este să evite conflictul privind costurile negociabile și să permită pregătirea banilor până la semnare.

Dacă plata depinde de credit, termenul trebuie să lase timp pentru evaluare, analiza juridică a băncii și emiterea documentelor. Ghidul apartamentelor cu două camere din Iași în 2026 explică relația dintre ofertă și bugetul complet. Impozitul vânzătorului nu face parte din avansul minim cerut cumpărătorului de bancă.

Ce primește fiecare parte după semnare

Vânzătorul trebuie să păstreze contractul autentic și documentele care confirmă sumele încasate ori direcționate către bancă. Cumpărătorul primește actul și urmărește înscrierea dreptului în cartea funciară prin fluxul notarial. În cazul unei plăți ulterioare autentificării, dovada transferului trebuie păstrată împreună cu contractul.

Faptul că notarul a calculat și încasat impozitul într-o vânzare obișnuită nu înseamnă că agenția, banca sau cumpărătorul trebuie să îl mai declare încă o dată în numele vânzătorului. Dacă însă transferul s-a făcut printr-o altă procedură ori administrația fiscală solicită clarificări, contribuabilul trebuie să răspundă pe baza actelor și să ceară asistență specializată.

După predare, cumpărătorul trebuie să declare proprietatea la organul fiscal local în termenul aplicabil și să organizeze schimbarea contractelor de utilități. Acesta este impozitul local anual pe clădire, distinct de impozitul pe venitul din transfer reținut la vânzare. Denumirile asemănătoare nu înseamnă aceeași obligație.

Concluzie

În 2026, regula de bază pentru vânzarea unui apartament din patrimoniul personal este clară: 3% dacă proprietatea a fost deținută până la trei ani inclusiv și 1% dacă a fost deținută mai mult de trei ani. Vânzătorul este, de regulă, contribuabilul, iar notarul calculează și încasează impozitul înainte de autentificare.

Formula simplă nu înlocuiește dosarul. Data dobândirii, coproprietatea, studiul de piață, tipul actului, ipoteca și situațiile speciale pot modifica explicația aplicabilă. Cere devizul notarial înainte de antecontract sau cât mai devreme în proces și separă impozitul de toate celelalte costuri.

Dacă vrei să vinzi un apartament în Iași, începe cu o discuție cu UNU Imobiliare, verifică avantajele colaborării cu agenția și pregătește actele. Informațiile fiscale au fost documentate la 22 septembrie 2026 și trebuie reverificate dacă tranzacția se semnează ulterior unei modificări legislative.