Blocaj ANCPI și TVA 9% la locuințe: ce se întâmplă după 31 iulie 2026

Actualizare: 16 iulie 2026. Atacul cibernetic asupra Agenției Naționale de Cadastru și Publicitate Imobiliară a făcut indisponibile sistemele informatice ANCPI, inclusiv aplicația e-Terra, într-un moment critic pentru cumpărătorii care trebuie să finalizeze achiziția unei locuințe noi până la 31 iulie 2026 pentru a păstra cota tranzitorie de TVA de 9%.

Pentru cei care au semnat antecontracte și au plătit avansuri, întrebarea urgentă este simplă: ce se întâmplă dacă apartamentarea, intabularea, extrasul de carte funciară sau contractul final nu pot fi realizate la timp? Răspunsul trebuie separat în două planuri. Blocajul ANCPI este o situație tehnică reală, confirmată oficial. Termenul fiscal este însă stabilit prin lege și, în lipsa unei modificări publicate, nu se prelungește automat.

Articolul explică situația pe baza comunicatului oficial ANCPI din 15 iulie 2026, a Legii nr. 141/2025, în forma consolidată, și a informațiilor publicate de surse de presă care citează instituția. Informațiile au caracter general și nu înlocuiesc analiza unui notar, avocat sau consultant fiscal asupra contractului concret.

Ce s-a întâmplat la ANCPI?

ANCPI a anunțat că, începând din 14 iulie 2026, sistemele informatice gestionate de instituție, adresele de e-mail și aplicația e-Terra au devenit nefuncționale în urma unui atac cibernetic. Instituția a descris evenimentul drept cea mai amplă întrerupere tehnică din istoria sa.

Potrivit informațiilor comunicate public de ANCPI și preluate de Digi24 și Economedia, datele administrate de instituție sunt în siguranță și nu ar fi fost compromise. Circumstanțele atacului sunt investigate de autoritățile competente. Estimarea inițială indica indisponibilitatea e-Terra cel puțin până la finalul săptămânii respective.

Aceste informații descriu situația cunoscută la 16 iulie 2026. Starea sistemului se poate schimba, de aceea cumpărătorii trebuie să urmărească actualizările ANCPI și să păstreze legătura cu notarul, dezvoltatorul și banca.

Ce operațiuni imobiliare sunt afectate?

e-Terra este infrastructura folosită pentru operațiuni de cadastru și carte funciară. Când aplicația nu funcționează, pot fi întârziate sau blocate:

• recepția documentațiilor cadastrale;
• apartamentarea unui condominiu și deschiderea cărților funciare individuale;
• intabularea apartamentelor;
• înscrierile și notările în cartea funciară;
• eliberarea extraselor de carte funciară pentru informare;
• eliberarea extrasului pentru autentificare solicitat de notar;
• înscrierea ipotecii necesare creditului;
• finalizarea dosarelor pentru contractele autentice de vânzare-cumpărare.

Un antecontract nu transferă, în mod obișnuit, dreptul de proprietate asupra apartamentului. Pentru cumpărătorii aflați în regimul tranzitoriu de TVA, problema esențială este dacă locuința poate fi livrată și transferul poate fi autentificat până la data prevăzută de lege.

Care este termenul legal corect pentru TVA de 9%?

În limbajul uzual se spune adesea „până la 1 august”. Formula exactă din Legea nr. 141/2025 este însă până la 31 iulie 2026 inclusiv. Articolul III permite unei persoane fizice să achiziționeze în perioada 1 august 2025–31 iulie 2026 inclusiv o singură locuință cu TVA de 9%, numai dacă toate condițiile legale sunt îndeplinite cumulativ.

Condițiile cumulative prevăzute de lege

1. Locuința are o suprafață utilă de maximum 120 mp, fără anexele gospodărești.
2. Valoarea locuinței, inclusiv terenul, nu depășește 600.000 lei fără TVA.
3. Locuința poate fi locuită ca atare la momentul livrării.
4. Livrarea are loc cel târziu la 31 iulie 2026.
5. Cumpărătorul nu a mai achiziționat o altă locuință cu TVA redus începând cu 1 ianuarie 2023, potrivit registrului notarial.
6. A fost încheiat până la 1 august 2025 un act juridic între vii care avea ca obiect plata în avans pentru locuință.

Pentru actele privind plata în avans încheiate între 3 și 31 iulie 2025 inclusiv, legea adaugă condiția achitării unui avans de 20% din valoarea locuinței fără TVA, integral până la 31 iulie 2025. Notarul trebuie să verifice registrul locuințelor achiziționate cu cotă redusă și să înscrie în act cota de TVA aplicată.

Blocajul ANCPI prelungește automat termenul?

Nu, nu pe baza informațiilor și legislației disponibile la 16 iulie 2026. O întrerupere tehnică a e-Terra nu modifică de la sine Legea nr. 141/2025. Pentru prelungirea termenului ar fi necesar un act normativ adoptat și publicat în Monitorul Oficial.

Au apărut solicitări publice pentru prelungirea perioadei tranzitorii, inclusiv argumentul că oamenii nu ar trebui să piardă cota redusă din cauza unei disfuncționalități a statului. La momentul documentării articolului, nu fusese anunțată o derogare oficială și nici o prelungire intrată în vigoare. O solicitare sau o declarație publică nu produce aceleași efecte ca o lege adoptată.

Ce se întâmplă dacă nu se semnează contractul final până la 31 iulie?

Dacă livrarea locuinței și transferul necesar nu se încadrează până la 31 iulie 2026, regimul tranzitoriu de 9% nu mai este îndeplinit. În lipsa unei alte excepții legale aplicabile, livrarea unei locuințe noi către persoana fizică va intra sub cota standard de TVA de 21%.

Nu este suficient că antecontractul a fost semnat sau că avansul a fost plătit. Legea cere cumulativ și ca locuința să fie locuibilă și livrată până la termen. De asemenea, plata integrală în avans nu înlocuiește automat transferul dreptului de proprietate și nu garantează păstrarea cotei de 9% dacă livrarea are loc după termen.

Potrivit regulilor fiscale privind schimbarea cotei, facturile de avans pot necesita regularizare pentru aplicarea cotei valabile la data livrării. Calculul concret trebuie confirmat în scris de dezvoltator și de contabilul acestuia, iar cumpărătorul ar trebui să îl verifice cu un consultant fiscal sau avocat.

Cât poate costa diferența de TVA?

Diferența dintre 9% și 21% este de 12 puncte procentuale aplicate bazei fără TVA. Câteva exemple simple:

• la 400.000 lei fără TVA: diferență de 48.000 lei;
• la 500.000 lei fără TVA: diferență de 60.000 lei;
• la plafonul de 600.000 lei fără TVA: diferență de 72.000 lei.

La plafonul maxim, prețul total este 654.000 lei cu TVA de 9% și 726.000 lei cu TVA de 21%. Diferența poate afecta avansul propriu, valoarea creditului, gradul de îndatorare și chiar eligibilitatea financiară a cumpărătorului.

Cine suportă diferența: cumpărătorul sau dezvoltatorul?

Nu există un răspuns universal fără citirea contractului. Trebuie verificat dacă prețul este:

• stabilit ca sumă fără TVA, la care se adaugă cota legală de la data livrării;
• stabilit ca preț total, cu TVA inclus;
• însoțit de o clauză care transferă cumpărătorului orice modificare fiscală;
• însoțit de penalități sau despăgubiri dacă dezvoltatorul depășește termenul de livrare;
• condiționat de finalizarea cadastrului, intabulare, credit sau alte formalități.

Faptul că întârzierea nu este cauzată de cumpărător nu stabilește automat cine plătește diferența. Efectele depind de lege, de clauzele semnate, de cauza întârzierii și de eventualele remedii contractuale. Cumpărătorii nu ar trebui să semneze acte adiționale sau să accepte calcule noi fără o verificare juridică independentă.

Ce trebuie să facă imediat cumpărătorii afectați?

1. Cere notarului situația exactă a dosarului. Află ce document lipsește și dacă programarea poate fi menținută.
2. Cere dezvoltatorului un calendar scris. Solicită stadiul recepției, apartamentării, intabulării și al documentelor necesare.
3. Cere două calcule de preț. Un calcul cu TVA de 9% și unul cu 21%, inclusiv regularizarea avansurilor.
4. Verifică antecontractul. Identifică termenul de livrare, clauza de TVA, penalitățile, forța majoră, impreviziunea și condițiile de restituire a avansului.
5. Anunță banca. O diferență mare poate necesita reevaluarea creditului sau o contribuție proprie suplimentară.
6. Păstrează dovezile. Salvează cererile, numerele de înregistrare, programările notariale și corespondența care arată că ai acționat la timp.
7. Nu presupune că termenul va fi prelungit. Lucrează după legea în vigoare până când apare un act normativ oficial.

Oferte actuale de apartamente noi în Iași

Cumpărătorii care analizează piața pot compara câteva proprietăți disponibile în portofoliul UNU Imobiliare – apartamente noi în Iași:

• apartament cu 1 cameră în bloc nou, Bucium, comision 0%;
• apartament cu 2 camere în Bucium, etajul 1, comision 0%;
• apartament cu 2 camere, 56 mp, bloc nou în Bucium.

Listarea unei proprietăți în această secțiune nu înseamnă automat că tranzacția este eligibilă pentru TVA de 9%. Verifică prețul fără TVA, cota inclusă, statutul juridic, vânzătorul și momentul livrării pentru fiecare ofertă.

Pentru situații juridice și coordonarea unei tranzacții poți consulta profilul lui Adrian Buruiană, fondator UNU Imobiliare și jurist, sau poți alege specialistul potrivit din echipa UNU Imobiliare. Pentru proiecte rezidențiale și locuințe noi poți consulta și proiectele rezidențiale din Iași.

Concluzie

Blocajul ANCPI este confirmat și poate întârzia exact procedurile fără de care unele tranzacții nu pot fi finalizate: apartamentare, intabulare, extrase de carte funciară și formalități notariale. În același timp, Legea nr. 141/2025 păstrează TVA de 9% doar pentru livrările care îndeplinesc toate condițiile până la 31 iulie 2026 inclusiv.

La data redactării nu exista o prelungire oficială. Cumpărătorii trebuie să trateze termenul ca fiind în vigoare, să ceară răspunsuri scrise și să verifice contractul, calculul fiscal și finanțarea. Dacă apare o derogare legislativă, acest ghid trebuie actualizat imediat.